Алексеевская нотариус объяснила особенности сделок с участием несовершеннолетних собственников

Дети всё чаще становятся участниками сделок с недвижимым имуществом. Недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним на праве собственности (на праве общей долевой собственности), — уже не редкость. В большинстве случаев это объекты недвижимости, приобретаемые с использованием средств материнского (семейного) капитала, полученные несовершеннолетними в порядке наследования или в дар от близких родственников, приватизированные жилые помещения. В любом случае, действующим законодательством предусмотрен ряд особенностей для сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним гражданам, т.к. дети являются одной из самых незащищённых групп населения.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса (ГК) РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория имеет право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них сделки совершают родители (законные представители).

В законодательстве предусмотрен ряд ограничений и запретов для сделок с участием несовершеннолетних собственников. В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учётом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса, названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями (близкими родственниками законных представителей) запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями имущества или отчуждают его. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Ещё один запрет — в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Защита прав несовершеннолетних со стороны государства возложена на органы опеки и попечительства, посредством наделения их полномочиями по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению имущества. При выдаче такого разрешения органы опеки и попечительства устанавливают, соответствует ли такая сделка интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли его имущественные права и не ущемляются ли его интересы. В предварительном разрешении указываются условия, при выполнении которых сделка может быть совершена. Наиболее частыми условиями являются: приобретение иного объекта недвижимости (доли в праве) в собственность несовершеннолетнего, с указанием момента его приобретения (одновременное, предварительное, последующее); перечисление денежных средств, вырученных от продажи на счёт, открываемый на имя несовершеннолетнего (последующее распоряжение денежными средствами возможно тоже только с согласия органа опеки и попечительства).

Кроме того, законодатель предусмотрел, что все сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Законодателем на нотариусов возложен правовой контроль, то есть полная проверка законности сделки, в том числе наличие у сторон права на её совершение. Нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, и  полномочия его законного представителя, проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно. Также нотариус проверяет наличие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки, соответствие его действующему законодательству, исполнение сторонами условий, указанных в таком разрешении.

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сама сделка и представленные для её совершения документы соответствуют требованиям законодательства. В противном случае он отказывает в совершении данного нотариального действия.

После удостоверения договора об отчуждении недвижимого имущества нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о переходе права собственности (права долевой собственности) в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Регистрация перехода права в данном случае осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления соответствующих документов.

Хотелось бы отметить ещё один важный момент, касающийся сделок с имуществом несовершеннолетних собственников. Часто возникает вопрос: можно ли продать жилое помещение, на приобретение которого были использованы средства материнского (семейного) капитала, не выделяя доли в нём несовершеннолетним, при условии, что на имя несовершеннолетних будет приобретено другое недвижимое имущество. Действующим законодательством это запрещено. Для продажи такой недвижимости необходимо исполнить предусмотренные законом обязательства по наделению всех членов семьи долей в данном жилом помещении, после чего (если среди собственников есть несовершеннолетние) получить разрешение органов опеки и попечительства и только после этого совершать сделку, с соблюдением всех условий, предусмотренных таким разрешением.